Lorsque la location d’un immeuble donne lieu à un déficit foncier, c’est-à-dire lorsque les charges excèdent les loyers encaissés, ce déficit ne peut en principe être imputé que sur les revenus fonciers du propriétaire des 10 années suivantes. Toutefois, les déficits fonciers résultant de dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt (travaux, taxe foncière…) s’imputent sur son revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €.
Précision : la fraction du déficit qui excède cette limite et les intérêts d’emprunt s’imputent, en revanche, sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.
L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée, sauf exceptions (décès, invalidité…). À défaut, le contribuable se trouve replacé, au titre des 3 années qui précèdent la fin de la location, dans la situation fiscale qui aurait été la sienne en l’absence d’imputation du déficit sur le revenu global.
Location de plusieurs immeubles
Lorsque le déficit provient de plusieurs immeubles et que l’un d’entre eux cesse d’être loué ou est cédé dans ce délai de 3 ans, le déficit imputable sur le revenu global doit être recalculé en faisant abstraction des déficits de cet immeuble. Lesdits déficits étant alors uniquement imputés sur les revenus fonciers, jusqu’à l’année de cessation de la location.
À ce titre, l’administration fiscale vient de réaffirmer sa position selon laquelle le déficit foncier non imputé à cette date est définitivement perdu.
Une position qui va à l’encontre de celle des juges ! Ces derniers considèrent, en effet, qu’un tel déficit peut s’imputer sur les revenus fonciers des 10 années suivantes générés par les autres immeubles du contribuable.
Rép. min. n° 17350, JO Sénat du 5 mai 2016